房地产作为一种投资形式的收购在墨西哥是一种普遍做法，但是很多时候，在进行收购时都没有深入分析这是否真的是一项好生意。本文总结了论文研究项目的进展，该研究项目在分析圣地亚哥·德·克雷塔罗市购置住宅用房地产时可以获得的盈利能力的分析，同时考虑了当前当地的房地产经济环境。
介绍
今天，圣地亚哥德克雷塔罗市及其大都市区（克雷塔罗，埃尔马奎斯和科雷基多拉等市）面临着加速增长，这反映在该地区住房的房地产供应中。由于经济偿债能力或由于他们从抵押贷款选择权中借贷的能力，购房者吸收了此房地产报价，并有可能获得房地产，并且在其中一些情况下，将房地产作为商业可能性进行了收购。投资，而不会评估此选项是否真的有利可图。这些房地产中的一些被收购后，就被用来出租，因为它们不是由同一所有者占用的，并且出于普遍的信念，他们认为这是一个很好的选择，这样您的钱就不会随着时间的流逝而失去价值。但是，由于圣地亚哥·德·克雷塔罗市住房供过于求，有必要考虑抵押贷款的利率以及在该市购买住房的实际选择办法，评估这是否是一家企业。
根据联邦抵押协会（SHF）的报道，过去二十年来的住房需求已导致房地产市场的价格逐年上涨，高于通货膨胀率。房屋仍低于相同房地产贷款的平均支付成本。
根据LaMudi公司的数据，有53.24％的墨西哥人倾向于购买房地产（房屋或公寓），剩下46.76％的人倾向于房地产收入。从各州的细目分类来看，这形成了鲜明的对比，因为在克雷塔罗州，购买的关系是23.95％，而对租金表现出偏爱的是76.05％，但是，在报价中只有11％市场是你的租金。如果在克雷塔罗州对租金的偏好如此之高，为什么该实体没有更大的租金报价？市场在圣地亚哥德克雷塔罗市的表现特别明显，它代表了大部分的市场市场，以免根据需求增加租金？于是就出现了一个问题，即在圣地亚哥·德·克雷塔罗的房地产市场上进行租赁投资的收益如何。
二。理论框架
本节介绍了进行房地产市场中房地产报价信息分析的基本基础。
A.统计
对于信息分析，使用基本统计数据。为此，最重要的是确定样品（n），如公式（1）所示，该样品暴露于：
估价
在评估领域，我们必须处理三个基本概念：价格，成本和价值。成本是指开发或创建商品或服务所需的总金额。价格是商品在自由市场上交换的数量。最后，价值是一个更复杂的概念，它受每个定义的对象为商品添加的属性的影响。
估算商品或服务价值的方法有3种：
- 实物法市场法收益法
物理方法根据商品或服务产生的成本或根据其再次生产所需的成本来估计商品或服务的价值。
市场方法主要是基于商品或服务存在的供求关系，因此将根据上述自由市场中存在的相同或相似商品或服务的价值来估算价值。 。
就收入而言，它分析商品或服务所研究的生产能力。这种方法主要用于估计业务价值，因为它可以量化商品或服务可以产生的收入。这种方法也称为“收入资本化”方法，该名称通过房地产收入可以产生的收入，使房地产分析的方式更加明显。
每种方法都有不同的价值估算方法。为了分析此研究项目中正在进行的获利能力，有两种方法相关：传统的资本化（或永久）资本化方法和贴现流量法。
1）传统的大写方法
如中所述，此方法使用以下公式：
传统的大写方法。式。
对于房地产的年净收入，它是通过从年总收入中减去与同一资产相关的所有支出而折算的。如上所述，这些费用为：
- 管理费用维修费用空置期对于墨西哥：*财产* ISR * PTU税前折旧保险其他费用
维护成本使用以下公式计算：
维修计算公式
空期的扣减百分比使用以下公式计算：
空期扣减百分比的计算公式
2）贴现流量法
该方法是传统方法的基础，并且通过添加随时间推移折现的收入流的现值（PV）来构建。也就是说，它同时考虑了财产可能拥有的收入和未来支出。为此，必须考虑一定时期，并在该时期结束时考虑资产（S）的剩余价值或赎回价值，其数学表示如下：
折现收入流公式
当Rn由于费用或收入（收入）而随时间变化时，公式（5）很有用。但是，如果在周期n中R n恒定，则可以按以下方式合成（5）：
简化的折现流量计算公式
C.法律
克雷塔罗州是墨西哥在房地产评估领域拥有最大监管管制的州之一。本研究项目考虑了这些法规，这些法规主要包含在其中，不仅规定了归因于房地产管理的税款，例如财产税和所有权转让，而且还考虑了根据其征收的关税。评估工作必须收费。
三，方法
为了进行分析，有必要建立进行研究的参数。考虑到这一点，定义了以下内容：
A.一般考虑
为了进行比较，将其转换为每m 2（$ / m 2）的货币价值。关于房地产价值，信息来自。这些值是根据提出的克雷塔罗市房屋价格指数更新的。
表一：克雷塔罗市房地产价格指数
| 年 | 指数 | 年增长率 | |
| 2008年 | 83.14 | ||
| 2009年 | 89.24 | 7.3％ | |
| 2010 | 92.81 | 4.0％ | |
| 2011年 | 94.82 | 2.2％ | |
| 2012年 | 98.94 | 4.4％ | |
| 2013年 | 101.28 | 2.4％ | |
| 2014年 | 108.35 | 7.0％ | |
| 2015年 | 113.44 | 4.7％ | |
| 2016年 | 119.76 | 5.6％ | |
| 2017年 | 129.19 | 7.9％ | |
| 2018年 | 140.69 | 8.9％ | |
| 平均 | 5.4％ |
租金是从对要约的调查中获得的，也已转换为每m 2（$ / m 2）的值。
计算财产税和域名转让税的适用价值是根据克雷塔罗市的适用法律获得的，如所述，其中包括根据所提供的费用的公证费用。
对于折现价值的行使，仅基于管理，无效和维护的概念。
B.模拟场景
为了进行分析，将可能发生的最低费用折算了，这些费用仅是维护和管理费用，空置期间的估计和财产。为了评估实际场景的不同可能性，基于相对于费用的3个折扣变量的可能性，结合2种不同情况，进行了6次模拟：
- 通过现金计划收购房地产通过抵押贷款收购房地产。信贷考虑期限为15年，首付款为20％，利率为11.74％，这是由于墨西哥所涉主要抵押贷款计划的平均利率所致。
应用的3种情况是：
- 乐观：每8年空置1个月的空置空间，每5年维护1％的预算用于维护，管理费用的1％平均：每4年空置2个月，空置空间的3％悲观的：空位每1年3个月空置一次，维护每3年维护一次预算，管理费用的5％；悲观的是：空地每1年空置3个月一次，维护每1年维护一次的预算为5％，维护每年每空位的10％。管理费用。
IV。结果
进行信息分析后，得出以下结果
A.圣地亚哥德克雷塔罗市房地产市场的格局
根据图1，可以看出，市场获得媒体和社会关心主要集中在城市克雷塔罗的房地产，加总操作的92.2％，而它们定义每米平均为$ 12,240 2是如图2所示。
图1. SHF在2017年圣地亚哥德克雷塔罗市按社会经济水平划分的房地产收购比较。
2017年圣地亚哥·克雷塔罗市按社会经济水平划分的房地产收购比较
图2比较每平方米的价格2在城市克雷塔罗收购的房地产在2017年由SHF。
2017年圣地亚哥德克雷塔罗市每平方米房地产购买价格的比较
关于圣地亚哥德克雷塔罗市的租金报价，对在线报价的调查得出以下信息：
表二：圣地亚哥德克雷塔罗市的租金报价的描述性统计
| s | 1,563 | |
| 样品 | 318 | |
| $ /平方米 | 平均 | $ 98.75 |
| 最低要求 | $ 33.33 | |
| 最大值 | $ 307.69 |
B.通过永久或传统方法进行分析
对于传统方法的分析，考虑了3种可能的情况，并将其应用于获得房地产的两种可能性：无抵押信贷和有信贷。在这两种情况下，都考虑了资产所有权转移产生的费用，因为如果要分析信息以确定业务的可行性，则必须考虑这一重要费用。结果如下：
表III：采用收入法的传统方法进行房地产收购的可能性
| 情境 | |||
| 最好 | 平均 | 最差 | |
| 没有贷款 | 7.31％ | 6.41％ | 2.71％ |
| 有抵押贷款 | 5.50％ | 4.82％ | 2.04％ |
显然，当通过抵押贷款购买房地产时，会牺牲利润率，因为购买房地产的财务成本高于租用同一房产所能带来的平均利润率。
同样，如果将其与28天的CETES提供的收益率以及从中获得的28天的TIIE进行比较，则我们可以在图3中看到，该地区房地产投资的预期收益。圣地亚哥德克雷塔罗市就在他们下方。此外，在同一张图3中，我们可以看到与最新投资工具之一的比较：房地产众筹，它可以提供最佳性能的双倍性能。
这种分析的弱点在于，它假定了房地产收入的永久性，而实际上，可以假定，由于时间的损耗，同一商品在几十年后将在物理上过时，例如随着建筑和建筑技术的发展而可能会过时的功能。这就是为什么使用贴现流量法进行第二次分析很重要的原因，这将使我们能够在相当长的时间内对结构进行贬值并获得残值。
图3.传统方法在墨西哥获得房地产与其他金融工具的比较获利能力。
传统方法在墨西哥与其他金融工具相比收购房地产的获利能力。
C.贴现流量法分析
为了进行此分析，使用了60年的投资期限，最后对100％的建筑进行了折旧，将土地的价值保留为剩余价值，将其减少了1/3以考虑拆迁费用和清除杂物。结果是：
表四：采用收入法的传统方法进行房地产收购的可能性
| 情境 | |||
| 最好 | 平均 | 最差 | |
| 没有贷款 | 6.46％ | 5.55％ | 1.85％ |
| 有抵押贷款 | 3.98％ | 3.35％ | 0.78％ |
图4.现金流量折现法在墨西哥购买房地产与其他金融工具的比较获利能力。
现金流量折现法在墨西哥购买房地产与其他金融工具的比较盈利能力
如表IV和图4所示，尽管可以通过具有残值来预期获得更好的获利能力结果，但现实情况是，在任何情况下，它都不会超过通过传统方法获得的获利能力。
五，结论
进行这种分析的重要性使我们看到，在圣地亚哥德克雷塔罗市租用房地产进行租赁投资的商业机会的信念被高估了，因为如果有足够的资本来今天要在圣地亚哥德克雷塔罗市的房地产上进行投资，寻找其他替代方案（例如房地产众筹）或低风险工具（使投资者对自己将获得的利润保持冷静）将是一个更好的选择。 。作为调查的下一步，将根据物业的社会经济水平分析这些方案是否具有相同的结果。
根据墨西哥房地产收益法的现行估值方法，已获得估值程序手册的认可，例如国家资产管理评估局（INDAABIN）或国家银行与证券委员会（CNBV）的方法，估计资本化率在8％到12％之间，根据这项研究的结果，我们可以看到资本化率不现实，至少在圣地亚哥德克雷塔罗市是不现实的，因此有必要认识新方法，例如暴露的方法。
锯。参考资料
- Sociedad Hipotecaria Federal，《墨西哥住房现状》，CIDOC基金会，墨西哥，2016年。LaMudi，《 2017年墨西哥房地产市场报告》，2017年。可用：https：//www.lamudi.com.mx/informe-mercado-inmobiliario-2017/ Camacho-Sandoval，“临床研究中的样本量”，第一卷。 50号，2008年1月1日。安图尼亚诺，墨西哥房地产评估：2005年，利穆萨社论。INDABIN，《获得房地产估值资本化率的PT-TC技术程序》，2009年1月12日。 。可用：http：//dof.gob.mx/nota_detalle.php？codigo = 5077205&fecha = 12/01/20 09.。Sanjurjo和M. Reinoso，《企业价值评估指南》，马德里：皮尔逊，2003年。 Salas-Tafoya，“墨西哥的房地产评估模型”，RIDE伊比利亚美洲教育研究与发展杂志，第1卷。 5，第10页，pp。2015年1月1日至6月1日至25日。CaballerMellado，«评估与估价。当前状况和未来展望，»Estudios deEconomíaAplicada，第一卷。 25，第1页，pp。 25-48，2007.GAÁlvarezFrías，论文：采用GALFRI方法进行收入资本化的风险率，圣地亚哥德克雷塔罗，克雷塔罗，2003年。 Herosillo Morales，论文：描述房地产评估中确定市场研究中同系因素的方法的研究，Moterrey：Autónomade NuevoLeón大学，四月，克雷塔罗州第五十八届立法机关，《收入法》克雷塔罗市，2018年财政年度的报告，圣地亚哥·克雷塔罗：La Sombra de Arteaga，2017年。联邦抵押贷款协会，《墨西哥SHF住房价格指数》，2018年。可用：https：//www.gob。mx / cms /上传/附件/文件/ 324139 / Indice_SHF _1er_Trimestre_2018.pdf。 。克雷塔罗州第五十八届立法机构，克罗埃塔罗市收入法，Qro。，2016财政年度，圣地亚哥·德克雷塔罗：La Sombra de Arteaga，2015年。克雷塔罗州第五十八届立法机构，公证人法律圣地亚哥·克雷塔罗州克雷塔罗州：阿尔泰加的影子，2009年。莫拉，《兰卡》，2018年12月10日。可用：https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019。 。墨西哥银行，«墨西哥，»。可用：http：//www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action。 。对于2016财政年度，圣地亚哥·克雷塔罗：La Sombra de Arteaga，2015年。克雷塔罗州第五十八届立法机关，克雷塔罗州的公证人法律，圣地亚哥·德克雷塔罗：La Sombra de Arteaga，2009.Mora，«朗基， »2018年10月12日..可用：https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019。 。墨西哥银行，«墨西哥，»。可用：http：//www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action。 。对于2016财政年度，圣地亚哥·克雷塔罗：La Sombra de Arteaga，2015年。克雷塔罗州第五十八届立法机关，克雷塔罗州的公证人法律，圣地亚哥·德克雷塔罗：La Sombra de Arteaga，2009.Mora，«朗基， »2018年10月12日..可用：https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019。 。墨西哥银行，«墨西哥，»。可用：http：//www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action。 。墨西哥银行，«墨西哥»。可用：http：//www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action。 。墨西哥银行，«墨西哥»。可用：http：//www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action。 。
