房地产项目银行融资的原则。智利

这项工作的总体目标是提供对房地产项目的银行融资原则的描述，从而提供解决方案，以解决在此类项目中进行投资的问题。

该问题的重要性主要在于减少和最大程度地降低相关风险，因为尽管此类投资非常有利可图，但我们也发现这些操作具有很高的风险。

主要目的是详细展示为房地产项目融资的基本原理及其组成部分。此外，观察实际经验，解释该过程的每个阶段，然后通过此示例，提供有关如何用其不同变量限制风险的愿景和实践指南。

地震后

首先，我要表达以下短语“地震工程贷款”。重要的类比和这项工作的基础。

估算下一个经济衰退周期的不确定性。结构工程师必须对结构进行设计，以便在正常情况下（小地震）它能够毫无问题地抵抗，并且在更严重的地震面前，它变形（甚至破裂）但永不坍塌。为此，他们使用安全系数的概念。

获得信用后，在正常业务过程中，客户不得显示其支付能力有任何下降。但是，面对超出预期的事件，我们预计其正常发电量会恶化，但这不能影响到我们的信贷全额还款，而这将由第二种支付来源提供，这等于类比的安全性。

在1998年和1999年期间，这场危机影响了该国的整体经济，尤其是建筑业，其GDP增长率分别为–0.4％和–10％，对房地产业产生了重大影响。它经历了需求的严重萎缩，因此销售急剧下降，加之利率的大幅提高，引发了一场事件，根据开篇中的类推，我们可以称其为“大地震”。

如果仔细分析房地产业在银行业中所经历的情况，可以观察到大多数“结构”都可以抵抗，尽管有些“破裂”。但是，我们还可以观察到其中一些“崩溃”，这在结构设计上是不可接受的（人们的生活损失），而在放贷的艺术上则是不希望的（资本的一部分损失）。

对失败案例中发生的情况进行更详细的分析后，我们发现尽管该标准是正确的（行业政策），并且基于该标准的设计是正确的（融资结构和条件），但总体上失败了，是设计的执行（后续）。好像混合的水泥和铁减少了（松弛的损失）。此外，在其他一些失败的情况下，甚至设计数据也不正确。

以下各章将分析房地产项目的银行融资原理及其在该领域最近发生的实际应用。

具体的目标

提出历史框架的目的是展示情景并通过其经历的经验以及今天在我国所经历的经验来描述，涉及房地产项目的银行融资，并导致许多银行组织专门单位，以商业方式提供此类融资。

此外，它试图发现对这种类型的融资的基本原理的描述，从而分析其不同的组成部分，从而为分析房地产风险提供理论基础。

然后，通过实际经验，展示一些房地产项目的融资情况，然后对这些示例进行分析，最后提供指导以限制风险及其变量。寻求预期并最小化银行在房地产项目安置中的财务损失。

历史背景

阶段

在该国经济的最后一个积极周期中，随之而来的房地产市场蓬勃发展，许多银行组织了专门的部门为此类项目提供商业融资。

使用的标准与其他银行的组织类似，专业化或每位执行官的最佳标准没有显着差异。即使在主要城市的地区，管理其他银行的高管也管理房地产项目。

尽管高管人员在管理其他类型的公司方面显示出很高的能力，但他们在管理其他类型的业务方面的成功并未得到推断。其他人则具有管理房地产项目的经验，但是在非常有利的商业环境中。与评估人员直接联系的是技术人员，评估人员直接取决于高管，因为他们不是技术人员，所以他们更喜欢敏捷。

一切都非常有力地基于达到等于两倍的担保/债务比率，而很少强调在公司信用额度的正常标准范围内监视和控制或处理此问题。

有一种相当普遍的观点认为，鉴于可以保证在大多数情况下债务增加一倍，为房地产项目融资的风险较低。在那些日子里，大多数进行房地产项目的公司都以预售收入和其他项目的部分销售收入作为资金来源，其理论贡献出现在贷款申请中。

当房地产需求收缩时，因此调整了预售和销售流程，没有偿付能力的公司将无法出资。因此，在不归还房地产点（PNRI）之后处于融资阶段的项目中，银行必须提供缺失的融资才能完成工程。此外，他们必须同意提高融资单位的担保额，但只能以剩余流量余额来偿还贷款。

当详细检查建设项目的草稿和抵押品流量时，大多数情况下都无法获得完整的数据。考虑到某些高管的工作量，在某些情况下，要获得有关融资单位的担保及其各自相关流程的详细和最新信息确实非常困难。

负责确保遵守信贷委员会所同意的经营单位，不了解为房地产项目提供资金的原则或正确执行其工作的工具。

有保证但没有保证！公司的信息不能与银行的信息相抵触！一条生产线被批准了，他们总是最终增加了更多的融资！但是如何控制以上这些呢？有工具吗？

这些问题的答案首先是理解房地产项目融资的基本原理，然后分析实际案例，最后了解如何限制所观察到的风险来源。

这项工作的确切目的是，首先是概念，然后是一些实际经验，最后是最合适的方法来限制已识别可控变量的风险。

理论框架

基本原则

房地产融资的无回报点

房地产融资始于土地抵押。随后，根据建设进度，该担保的价值会随着银行的支出成比例增加。施工完成并获得最终收据后，担保取得的销售价值等于批准贷款时研究的价值。同时，抵押物的价值是土地的价值加上建筑投资减去结算成本。

如果在某个建设的后期很晚，世行已经完成了整条生产线，但工作尚未完成，则其谈判能力很低，可能会被迫完成工作，从而使该项目的融资结构比他最初承担的正常风险。

发生这种情况的原因是建筑工地的抵押品价值要支付高昂的结算成本。获得作品的最终市政认可是其价值的关键里程碑。

但是，在融资开始时，世行可以在一段时间内清算担保，主要是针对土地的价值，直至该刻为止。

因此，根据工作的进展，有一个理论上的融资额度，就是继续进行到工作结束或停止融资以及在那一刻之前清算担保都无动于衷。

我们称这一点为房地产融资的无回报点。（PNRI）。

对于银行而言，不幸的是，PNRI与批准的额度相比非常低，而且在大多数情况下，在房地产融资中，银行发现他们必须完成工作，以使担保充分覆盖信贷。

旋转平衡完成工作

为避免被迫以超过最初考虑的资金来完成工作（因为它超出了PNRI），以下原则适用：

在银行的每笔付款中，必须确保从批准的贷款中提取的余额大于或等于为完成建设而投资的余额。

但是，前述内容仅限于建筑，不考虑公司必须承担的其他费用，当提及“从批准的贷款中提取余额”时，必须理解，销售收入，成本超支已被折现。以及其他将在以后讨论的内容。因此，包括所有这些要素，以上将被定义为“用于提取批准的贷款的净余额”。

这导致以下公式：

在银行的每次付款中，必须确保从批准的贷款中提取的净余额大于或等于为完成建设而投资的余额。此外，在信贷评估阶段，必须确保客户公司有足够的偿付能力，以支付与银行不提供资金的建设或土地无关的其他费用。

应当指出的是：如果在工作过程中预付款是由公司按比例提供的，或者是由公司按比例出资的，或者是部分由预售提供的，则不符合该原则。

稍后我们将看到，即使认识到以上内容并清楚地知道这些例外的限制方式，也有可能在可接受的范围内为此类项目提供资金，我们还将看到，这些例外是出现问题时首先失去的空白。

融资结构

世界银行资助的任何房地产项目都必须融资。

为确保上述条件，我们必须清楚该项目的融资结构。

资助房地产项目的最常见资源是：公司，银行，售前收入。还有其他较不常见的项目，例如：项目完成后交换m2，以交换工作的执行（合同，分包合同等）和供应商。

一个典型的例子是：

房地产项目的融资结构

公司贡献

对于公司的出资，必须始终在银行出资之前进行。在某些情况下，需要向银行（paripassu）要求公司提供一定比例的捐款，该资金在开始时就确定，一旦PNRI通过，该建设就有银行不得不作出遗漏的捐款的风险。

售前收入

在进行预售融资的情况下，要考虑两个基本点：

如果未给出预计的预售金额，则银行（再次）存在必须为该金额提供资金的风险，因此，在开始支付之前，必须要求对能够产生假定金额的充足收入的预售金额进行确认。

向银行支付的款项减少了与融资中考虑的预售收入相同的数额，尽管已为该物业的100％提供担保，但在近年来的所有实际案例中，银行都必须支付剩余百分比的款项，以确保至少真实的流量。

必须考虑到，有些购买者已经将购买的单位价格的一部分分摊给了公司，并且可能有支持他们的文件，因此他们可以向法院起诉，要求公司退还其分摊款并确定诉讼，可能会抓住冲突中的单位，甚至更糟，就是整个项目都被扣押，就像在某些情况下那样。因此，当买方出资购买银行担保的单位时，必须认识到剩余担保的价值至少恶化了该价值。

如果预售收入高于筹资结构所接受的金额，则必须将这些收入用于工作，以使核定额度减少相同金额。

安全系数

正如结构工程师在设计时要牢记的安全因素取决于将要建造的区域。土地类型等，在为房地产项目融资的情况下，担保/债务覆盖率用作担保因子。这是项目担保的懈怠。

该模型表示，等于2的担保/债务覆盖范围足以应对不可预见（但可能）的事件。实践告诉我们，我们是正确的。对于项目开始预售并瞄准大众市场的情况，估计先前的比率可能会下降到1.5。（例如，PET房屋）。

重要的是，必须详细分析此担保/债务关系的含义，以了解已发生的某些事件并将在以后进行分析。

安全系数的分子：担保，是指在项目开始时估算的已完成项目的销售总值。

上一句话有两个要点：

该项目必须完成-技术风险，并且是该项目初始评估中的估计值

通常，在项目评估，建设和销售完成之间需要大约两年的时间，而在不到那个时间里，我们最近看到它，经济状况可能会发生根本性的变化。

如前所述，当单位购买者向公司预付资金时，理论和经验告诉我们，银行将仅通过与该单位相关的剩余流量来提高对相应单位的担保，从而确保了该流量而不是亏本出售。因此，在抵押方面，它取决于世行无法控制的变量（项目开始销售后的市场销售价值）和可控变量（对销售流程的控制）。稍后将详细介绍。

我们安全系数的分母：债务，被理解为项目的批准项目；像这样说似乎是一个不变的数字，而这一点应该不用太担心。但是，在这里我们发现了上述的房地产不归还点，一旦超出该点，监督方面的任何监督都将迫使我们增加项目的生产线数量。因此，对分母和我们的安全系数的更好定义是：项目完成后估计的最大债务。这也是世行基本上可以控制的变量。

因此，我们可以将我们的安全系数定义为：

销售流量（*）/最大债务（*）。（*）项目完成后估算。

真实经验

如何超过安全系数

1998年7月，为一家在他的城市拥有悠久成功房地产历史的公司批准了一项融资，该公司具有良好的品格，并且与各自的银行有着长期的关系。所介绍的项目之一是成功项目的第二阶段和类似阶段，具有健康的融资结构，而另一个项目虽然针对专有细分市场，但已开始售出51％的股份，并且具有良好的融资结构。此外，由于有一笔大笔买卖表明对该建筑物感兴趣，因此批准将办公项目财务信用的部分融资更改为担保证书。在这种情况下，销售被释放，使得担保/债务比率更加严格，但请记住，该公司当时拥有银行担保的成功项目，且提供了良好的担保。尽管全球风险似乎很高，但在预测公司与银行之间的债务流动时，可以理解的是，最高峰为620格里夫纳，因此最大债务限于这一数额。

批准时的状况

与银行

它有四个处于不同进度阶段的项目：两个完成，分别售出78％和91％；和两个正在执行的项目，两者的销售额均达到63％。这些指标显示了他正在发展中的成功。

此外，考虑到上述成功，已批准了一些土地融资，以已完成建筑物的接收和出售流量或高额预付款和预付款的形式支付，也得到了这些保证。土地。

当时的全球形势是：

MUF流量的净债务

因此，存在215格里夫纳流动的净债务，要用373格里夫纳出售的单位支付，也有117格里夫纳的土地作为抵押。

新的融资项目

考虑到第一阶段公寓楼的成功，63％的进度和63％的销售，第二阶段的融资被提出，其中包括一栋类似的大楼：25层；的价值介于3500 UF和5,000 UF之间，到目前为止已经有20％的预付款和15％的销售额。成功的基础是其优越的地理位置和产品的质量。

结合以上内容，提出了针对高端市场的一栋建筑物的开发，以筹集资金：7个部门的价值在8,200至16,000用友之间，尽管这表明市场非常有限，但据报道，有3个公寓已被市场承诺出售。 MUF 36值（占总销售额的51％和要求的融资的100％）。

此外，还要求修改有143 MUF排队的办公楼的融资，但是当以绿色的MUF 87将该区域的绿色办公室出售给该地区的一家重要公司时，它要求提供相同金额的Gratia门票。为了确保将这些资源投入到工作中，应该将生产线的数量减少相同的数量，但是仅要求MUF 48减少该数量，然后释放其余的MUF 39，以换取分配100％的销售取消债务。

融资结构

第二阶段的公寓楼：为366格里夫纳的投资，要求230格里夫纳，即63％。

高级公寓楼：对于MUF 59的投资，要求MUF 35，即59％。

办公楼：通过释放部分办公销售，在建筑物末端的销售/债务比率并考虑利息预测将为1.4。尽管最后一个指数低于既定政策，但一方面，由于该建筑表现出的兴趣是有道理的，该建筑已售出63％的土地，以及全球担保和项目成功的情况。

因此，最大担保/债务比率为1.7，扣除流量后的担保/债务比率为2.2。

1998年10月，该公司向银行提交了一份报告，解释说有必要使用MUF 98，以弥补由于销售速度下降以及已经投资于未来项目开发而产生的现金赤字。但是，在分析所显示的现金流量时，由于在其他项目的开发中仅详细说明了MUF 47，在公司的一般支出中仅详细说明了MUF 13，并且据报告在调整中的项目中有购买选择权的租赁合同，因此产生了矛盾。框。鉴于此，银行与公司进行了更深入的讨论。

上述结果导致在1998年12月检测到，自上次批准以来，该公司没有进入MUF 42绿色销售产品，该产品报告有大量超额收取的费用，每月一般费用为UF1,300。要求提供详细的投资余额，应收资金，供应商等报告。此外，观察到未达到批准的峰限制。

在接下来的一月，公司的情况更加清晰，摘要如下：

完成MUF 190工程需要更多的资金，这些解释如下：

需要更多资金才能完成MUF 190工程

该公司没有按贷款文件所述缴纳费用，一般费用，项目费用或财务费用。他通过销售做到了，他一直都这样做。在所开发的投资水平上，它没有足够的偿付能力，当需求收缩时，PNRI的无收益点已经过去。该银行没有销售流量的控制权。因此，您可以从到目前为止所读的书中猜测销售停止后发生的情况。银行必须完成工程。进行第一次分析时，松弛损失达到232,000 UF（42,000 UF用于减少销售流，而190,000 UF用于增加融资）。

此时，最大担保/债务比率降至1.3，而担保/债务比率扣除流量后降至1.4。

有了这个大大降低的安全系数，它不得不面对房地产需求和高利率的危机，无法抵抗它，从而导致融资崩溃。

如何限制风险

银行可控制的变量

以前，我们看到对于维持批准中设计的松弛度至关重要的大多数变量都是世行可以控制的，但是如果PNRI的概念或“基本原则”不明确，那么它们就不容易控制，这一点得到了证明。在实践中。

让我们更详细地了解这些变量，这些变量构成了我们的安全系数以及如何对其进行控制。它们将分为流量变量（分子）和最大债务（分母）。

可控制的流量变量

售前收入

如果它们在工作过程中或施工完成后发生，则可以将它们分开。在这两种情况下，公司都必须每月发送其销售报表。如果在施工期间有来自预售的收入，则必须将这些收入贡献给工作，从下一个付款状态中扣除转帐。如果不在施工中考虑它们，则必须为工作做出贡献，不考虑下一次付款状态的转变。如果在融资结构中未考虑它们，则该行还必须降低相同的金额。如果预售收入是在施工完成后产生的，则我们的控制权会减少，但我们会在月度报告中检测到，并立即提出要求（至少在此阶段完成工作，因此风险较小）。

m2交换已执行的工作

为了完成项目的融资，一些房地产公司会与承包商或分包商达成协议，将分包合同的价格换成我们将在项目完成并收到后交付的m2担保。从银行控制的角度来看，这等同于现金预售，通过现金预售可以与有担保的产品竞争销售。在计算保修范围时，必须对此流程打折。

就像此处的预售收入一样，尽管我们获得了交换的单位抵押，但我们的担保价值却在交换总额中有所下降。

最大债务可控变量

通常，在工作进行期间，这些变量的控制逐月进行。房地产项目融资的转变不仅仅是工作的进展。还应考虑许多其他因素，这些因素取决于相应委员会对贷款的初始批准条件以及转移时有效的条件，例如：公司的先前出资，收入用于累积的预售，同等公司，预付款，检测到的成本超支等。这意味着控制草案过程的人必须对房地产融资的原则有透彻的了解。

前进不正确

兴趣爱好

通常，利益由公司承担。为了不积累太多的应计利息，必须以最长为期90天的期限提取信贷，以便在每次续约时都要求其付款。

如果在项目融资期间利息大幅增加，则在承诺的投资水平上没有足够偿付能力的公司将要求银行将这些利息资本化或要求增加销售流量以支付利息，从而削弱了我们的收益。覆盖范围。

费用超支

如果在工程施工期间出现了额外的成本，而不是最初考虑，那么银行发现它的时间越晚，要求公司出资的难度就越大。特别是如果融资超过了房地产的无收益点，银行将不得不提供的风险将会更大。如果在每月的工作进度审查中对此特别注意，则可以及时发现这些类型的问题。

其他费用

其他费用应理解为以下各项：市政许可费，计算和建筑费，专项费，销售和广告费，主要是财务费用，这些费用将单独处理。

通常，在房地产项目中，银行为部分或全部建设成本提供资金，而土地和其他费用的出资则由公司承担。这是因为，除了银行融资的投资比例与建筑成本的一定比例融资相吻合外，这还可以通过对工作进度的核实来客观地衡量，这些工作按明确标识的项目进行细分。和重视。

很难控制这些“其他费用”的支出，但是有两种方法可以帮助限制这种不缴费的风险。首先，必须核实房地产公司在所介绍的投资水平上具有足够的偿付能力，尤其是在有贡献的资金流量方面。其次，必须要求公司提供当时的资金筹措的详细信息，以及工作进度和销售单。

预付款未退还

授予房地产融资的任何预付款都意味着要从银行提取的余额完成工作的“基本原则”正在被打破。

重要的是要考虑已授予的预付款金额以及与预付款成比例的每月折扣。如果有一家第三方公司在建，那么如果房地产公司要求提供预付款的担保单，则风险会较低。

Pari Passu（合作伙伴对工作进展的比例贡献）

在这种情况下，就像上一个案例一样，一开始我们就知道违反了原则，即从批准的行中提取余额即可完成工作。应该考虑的是，如果通过了PNRI，银行就有可能最终为公司的出资筹集资金。在这种情况下，必须分析，考虑到银行必须为此捐款供资，其财务结构是否仍然合理。在这种情况下，必须仔细分析公司是否具有偿付能力和现金流量以做出此贡献。

承包商的预扣款

在某些情况下，房地产公司会向建筑公司预扣一定比例的款项，以确保合规。如果银行没有采取从转账中折算相同金额的预防措施，则存在风险，一旦施工完成且为此目的批准的额度被完全划清，房地产公司仍会向施工公司承担债务，这可能会影响项目的最终接受度。

提供者

公司有可能以供应商的名义为部分工程提供资金，并且如向承包商预扣的情况下，可以在整个生产线轮换的情况下完成工作，而房地产公司仍欠供应商债务。这可以在进度的每个阶段进行控制，要求公司将工作进度和项目销售单一起告知我们当时的工作经费。

清仓损失

在这里，我们将看到世行可控变量和不可控变量的变化如何影响项目的安全系数或懈怠。

如果在项目结束时，我们面临以下问题的信用额支付流量减少了30％：未输入预售，未考虑降价，未考虑交易所，并且由于以下原因，我们的融资额增加了30％：，建筑成本超支，公司支付的其他非建筑费用，汇票大于预付款，未退还预付款，未履行pari passu公司，未付给承包商的预付款，未支付供应商。设计的松弛完全消失了，销售流变得等于最大债务。

较低的支付流程加上较高的强制性融资得到了加强，并加速了松弛的损失。还很清楚，在最终接收项目之前，分子总是最多（流量），而分母最少（最终债务）。

根据我们最近的经验，上述情况实际上是发生的，并且在某些情况下比率为：销售流/最大债务甚至小于1。

监控方式

如我们所见，尽管设计或融资模型中存在的缺口是正确的，但要保持这些缺口直到付清贷款并不是一件容易的事。这是因为存在一系列可控制的变量-我们至少确定了十个变量-如果您对房地产融资原理没有清晰的概念，则很容易将其控制。

对于那些决定组织房地产项目的人来说，这不容易理解。他们非常了解，并且已经成功地融资和管理了其他非房地产公司的贷款，但是他们并不详细了解管理房地产项目融资的信贷额度所涉及的工作量。

组织

房地产主管的详尽工作不会以批准房地产项目的信贷额度而告终，但实际上是从那里开始的。它需要抵押土地，审查预售，逆转工作进度，折价预售，为每个单位和概念（储蓄，补贴，抵押）收取付款，分析已完成单位的担保，将收到的收益与批准的收益进行比较等。。

一个项目可以有数百个单位，必须保存所收到的收入及其详细信息的所有信息。

有些项目的单位很少而且非常昂贵，或者许多单位的价格低廉等。

详细的分析告诉我们，房地产主管的客户投资组合的衡量应主要基于他同时融资的单位数量。这是因为，就工作量而言，管理十个UF房屋的项目要比一百个UF 1,000房屋的项目要高，即使安置的水平相同（100,000 UF），客户数量相同（一个）和相同数量的项目（一个）。

另一方面，对于相同数量的单位，拥有更多项目的客户将需要为行政人员做更多的工作。同样，对于相同数量的单位融资，拥有更多客户的高管将拥有更多的工作。

因此，要定义哪个是房地产主管的最佳投资组合，并比较高管之间的等效房地产投资组合，必须考虑以下参数：单位融资数量，项目数量，客户数量和投资金额放置。融资单位数是必须具有最高权重的参数。

假定在任何房地产主管的投资组合中管理建筑公司（承包商），则必须考虑到这种影响。这些类型的公司通常可以通过经典参数进行度量。

为了批准汇票和存款，必须在控制单元中训练有素的人员，他们了解房地产项目融资的基本原理。

沟通交流

房地产危机中发生的许多问题是由于银行没有与房地产公司正确沟通的事实，处理这类项目的程序是什么。为了限制这一点，必须在第一回合之前清楚地解释银行在该领域的经营准则以及该程序的基本原理。

定论

智利经济在1998年10月至1999年8月之间经历的收缩迄今对建筑和房地产行业产生了影响。

房屋，办公室销售的增加或土木工程的执行需要普遍的重新激活，这是由于建筑材料的更多消耗，雇用劳动力和增加财政收入的税收的一种乘数效应。根据1999年颁布的税收优惠政策，房地产和建筑业恢复了目前市场上的投资项目，并且在这种情况下，预计的国内需求并未恢复。

此时，最佳的市场条件是购买，利率处于历史低位，因此抵押贷款的利率较低；通胀处于可控范围内，因此不应存在担忧，此外，现有住房供应非常好。

鉴于上述情况，银行已开始增加在此类项目中的投放，但根据危机的经验，它们不得不保护并产生特殊部门，以帮助最大程度地减少和限制与此类投资相关的风险。

综上所述，我们可以指出，在房地产项目融资中，相关风险的识别，基本原理的实现以及工具的使用将有助于最大化金融实体的利润。

最后，可以得出结论，房地产部门对于金融机构来说是高利润的，但是由于悖论得以实现，即“利润率越高，风险越大”，因此，当投资返回时必须要有必要的工具和规定来管理这些投资。以危机前的速度发展这一部门。

附件

附录1

圣地亚哥银行房地产信贷评估

目的

为了统一以下标准：评估；向委员会介绍；和房地产项目的监控，以下是分析和管理此类信贷时应考虑的一系列建议：

下面详细介绍了在处理房地产项目时必须要求和分析的最少信息。

至。伙伴

a.1个字符

该角色被认为是必要的，但不足以授予信用。客户必须具有良好的品格，必须为每个客户（尤其是新客户）进行描述。应始终查阅商业公告，并在评估中指出其结果。

a.2经验

验证以前开发过类似项目的经验，或者是否正在咨询符合此要求的人员。在后一种情况下，必须在整个项目中调节它们的存在。应该指出您参与过的最相关的作品。

a.3偿付能力

分析伙伴的财务状况：状况，如果他们是自然人；余额，在建工程和其他没有的公司。

b。房地产

b.1进行中的作品

索取包含以下内容的所有正在执行的作品的详细信息：项目名称，项目类型，总销售价值，单位数量，平均单位价值，投资价值，进度百分比，已售百分比，流动债务，最大债务，输入销售，应收销售款项和待售余额。

b.2余额

至少拥有最后三个资产负债表，这些资产负债表必须与上述进行中的工作以及SBIF的债务进行对比

b.3银行和金融机构的债务监管

分析平衡的演变和对比，并进行中。

C。市场分析

一般而言，房地产经理面临一个价格，以该价格销售（决定利润）的速度取决于与其自己同时开发的项目，并且主要取决于市场定期吸收一定数量的房地产的能力。新单位。

前述内容意味着有必要要求公司针对正在分析的项目进行市场研究，否则，必须对其自身进行分析或通过授权的评估师进行分析。

d。草案

在批准所有房地产项目之前，必须由世行授权评估师或建设信用评估区对所有房地产项目进行分析。房地产信贷经理可能会排除这方面的因素，他会考虑以下因素：•在连续土地上具有类似项目经验的公司等。请参阅特殊程序第7页的第1.9.3节。

该分析至少应包括以下方面：

d.1地点

清楚的描述，并附有指示该项目的部门的计划。

d.2说明

建筑类型，类型，表面，仓库，停车场等

d.3架构

购买房屋或办公室的决定除其他因素外，还取决于财产的类型（需求，舒适度和文化）及其建筑特征（美丽）。这就是建筑师经验重要性的发源地，并且他相对于定义的市场实现了空间的适当分布，饰面的程度和立面中的和谐。有必要了解建筑师及其在开发类似项目中的经验。

d.4成本分析

通常，任何建筑项目的成本都可以细分为：土地，建筑和其他费用。

土地：理想情况下应该进行评估，其中应考虑位置和法律法规等方面的信息；建筑：关于其规格，应根据每平方米有用建筑面积的总建筑面积价值做出判断。必须单独分析以及它们在项目投资中所占的比例

d.5销售价格分析

无论是在单位水平上还是在其全球价值上。对于分支机构，必须始终指出该值是否带有增值税。

d.6特定市场升值

使用预先的销售数据和价格分析该地区当前正在执行的项目。

d.7一般赞赏

该评论以项目的批判性判断总结了先前的观点，以及以前未处理的其他先决条件，例如法律法规，水资源end赋，未合并的社区，特殊开发项目等。

d.8施工期

分析截止日期并对其做出判断。

d.9建筑公司

建筑公司必须具有银行的资格，并且理想情况下，它必须独立于房地产公司，并具有一次性合同并提供保证其义务的担保证书。

d.10施工许可证

核实该项目已获批准并获得其施工许可。

随后必须将该项目总结为一张纸，其中上述要点的定量信息已被清空。这是通过称为项目信息表-FIP-的临时形式完成的。

和。融资结构

融资结构是评估投资者盈利能力的基础，他承担该项目的债务越多，就其投资获得的盈利能力就越高。但是，另一方面，债务越大，项目的风险就越大。

从世界银行的角度来看，项目的负债率越高，在销售状况恶化或其他影响项目在建设过程中或建设后的问题的情况下，快速退出的空间就越小。完成。

通常，在为房地产项目提供资金时，总要有一定比例的资金（不超过总投资的65％），并且该比率（售价/最大债务）大于或等于2倍。世行的融资和转移形式必须始终确保世行的出资完全完成该项目。如果存在预付款，如下所示，则必须从计算中扣除未退金额。

鉴于每个建筑项目都可以细分为：土地，建筑和其他费用，通常可以假定世行正在为一定比例的建筑提供资金。

此外，已确定，世行的付款必须根据工作的进展情况，以确保对其进行有效投资。

在某些情况下，要求预付建设成本。这笔款项必须按工作进度成比例地退还，且不得超过建筑成本的20％，上限为土地价值的50％。

余下的建设百分比必须由公司在世行开始融资之前先出资。

附录二

监控房地产贷款

a）支付形式

公司必须始终首先贡献其在建筑业中所占的比例，因为如果银行是第一个在现场进行捐款的公司，然后又公司不能或不希望在现场进行更多的捐款，那么该银行的谈判能力几乎为零，可能会被迫提供完成工作，以比最初认为是正常风险的融资结构更不利的融资结构结束该项目。

始终（包括世界银行为该建设项目提供100％资金的情况），在每次银行付款中，都必须验证从批准的贷款中提取的余额是否大于或等于为完成工程而投资的余额。如果有预付款，则必须从计算中扣除，并考虑其回报与工作进度成正比

在第一次银行转账之前，必须核实是否有施工许可证。任何例外情况-期限不超过三个月且支付的金额不超过土地价值的一定百分比-必须由批准运营的委员会明确规定，在这种情况下需要进行特殊监视。这很重要，因为在分配部分或全部已批准的生产线后，可能会发生工作完成且未获得上述许可的情况，因此当时的担保价值为零，或者只有土地才具有价值，或需要高昂的拆除费用。

在任何转弯之前，必须由授权评估师或施工信用评估区核实工作进度。

b）绿色销售

预期房地产项目一定程度成功的一种方法是绿色销售的水平（市政当局收到工作之前的销售）。这是通过对试验室等进行有效的广告和营销管理来实现的。

只有在绿色销售意味着高度的承诺和强烈的相对出口壁垒（罚款，接受的信件等）时，才可以视为绿色销售。

银行融资必须根据绿色销售的发展进行调整，以将批准的保证金减少到该概念的流入额度之内。尽管该项目可以非常成功并且有大量绿色销售，但绿色销售的收入仍需要投入工作，并且不能转移到我们不知道的其他业务中。在极端情况下，可能会发生一个非常成功的项目，完全以绿色出售，而这些资金进入后，公司又将其用于另一项业务，而这项业务失败了。如果银行没有采取措施减少批准的额度，则该工作将在额度完全完成的情况下完成，并且公司可能没有足够的资金来支付和请求增加额度。虽然银行有全额担保，买主不区分将钱转移给谁，而是共同要求银行提高已经取消房屋的担保，因为银行面临社会问题。

这将取决于每个项目的类型和价格水平，以及验证绿色销售的方式。即，以一些准则为例：

	等级	搭便车公式	搭便车公式
住户	价格	习惯性的	验证方式

宠物	UF300-UF400	选票G.补贴预付款	申请BG SERVIU预付款

补贴	UF500-UF1.000	补贴给建筑公司	赠款认可审查> 50％

市场	UF1,000-UF2,000	-付给5％至10％的脚 -15％或更多的记录在施工过程中	评论> 50％。验证销售承诺，罚款，出口壁垒。查看买家的商业报告。

市场	> UF2,000	-付给5％至10％的脚 -15％或更多的记录在施工过程中	检查您是否不是投资者（仅考虑1次）检查相关买家是否付款，而不是与项目成功无关。分析交换或掉期。

附件3

信用证明

与房地产项目有关的任何信贷请求必须至少在信贷理由中包含以下几点：

目标：表明请求的目的

总体背景：

合作伙伴：参与百分比，经验和财务状况，有关商业公告的信息。

公司：经验丰富，目前正在进行中。

项目背景

描述：位置，层数，部门或办公室数，停车场，仓库等。

投资明细：表格必须显示：

		平方米	超滤/平方米	总	％/投资
一世	投资

	地面				％
	建造
	教化
	城市化
	总建筑				％
	其他费用
	项目费用
	贡献权和权限
	销售费用
	基本开销
	财务费用
	其他支出合计				％
	总投资额				100％

II	销售收入
	公寓，办公室或房屋
	停车场
	酒庄
	总销售额

三级	利润与利润
	效用
	销售回报率
	投资

市场分析

关于项目所在的宏和微区域。

融资结构

提供一个包含以下信息的表：

	商业	绿色销售	银行	总	％
	（MUF）	（MUF）	（MUF）	（MUF）
地面
建造
其他费用
投资

退出价格方案和与标价/银行债务的销售关系

起始价格考虑了可以出售的单位的价值，以防万一项目未按公司最初确定的价值出售时，向世行申请贷款。为了进行此计算，必须在债务高峰期和以最大常规利率假设至少一年的利息。

提供一个包含以下信息的表：

		值	单元
之一	银行融资		（Uf）
二	兴趣爱好		（Uf）
3	总债务（1 + 2）		（Uf）
4	数量单位		没有。
5	起始价		超滤/单位

应该显示的另一个指数是单位完成后的总清单价值与银行要求的最大债务的比率：

项目/债务批准后的现值

执行中的项目

出示至少包含以下信息的表：

草案	特卖	投资	债务	没有。	值	％	％	营业额	已售出	已售出	平衡
	总	总	最大值	单位	平均	提前	已卖出	执行	已收到	x收到	x卖出

这应在当前项目和拟议项目之间明确区分。

公司财务背景

提供一个包含以下信息的表：

百万美元数字	二十__	二十__	二十__	二十__
销售
UT。操作
UT。净
工作资本
当前原因
杠杆作用
金融资产
长期负债
遗产
SBIF债务