房地产业务的投资，资本收益和盈利能力

这些是我们在房地产和商业企业中值得赞赏的术语，一切都取决于它们的正确管理。但是，如果您决定投资房地产，则房地产具有为您“工作”的特性。，由于其独特的特性：它们使我们拥有所有权的法律安全；如果我们遵守我稍后评论的一些一般规则，它们是一项明智的投资；它们在信贷（抵押）授予中具有确定性，并允许商业业务要求自然增长通过获得新资本投资的即时流动性，他们可以在保持未来购买力的同时长期保持增值，并根据其使用和开发特点，每月产生0.4％至2.0％的额外收入，创建可以继承给许多子孙后代的遗产。

我们只需要记住，必须长期考虑资本投资，例如房地产投资，通常要从五年开始，这样才能在非常有利可图的范围内进行考虑，并取决于我评论的其他因素；一个糟糕的概念是，``投资房地产是一个错误的决定和糟糕的生意''，因为人们猜测短期内房地产的价值，并且没有考虑出售这些房地产的时间段，至少有3到6个月不等，即使它们是“机会”，这也会使投资者感到绝望，因为他们没有显示出现金流量的快速恢复，认为他们将在短期内获得增值（少于6个月）。更糟糕的是当以高于“市价”的市价购得该物业时，因为在这种情况下，该物业可能不会出售一年。

当然，还有其他的投资选择是取决于它们是如何看到同样精彩，与“风险”因素必须在投资术语加以考虑，因为差别有，说一个规律：“ 更高盈利能力，更高的亏损风险 ”，因此我们可以谈论长期进行的股票市场投资（在股票市场中竞争），并且可以超过投资市场中存在的任何其他选择，但是，如果我们不完全了解证券化的预测和趋势，我们可能会做出错误的决定而失去所有资金。

通常建议咨询专家（专家股票经纪人）以获得我们期望的最佳结果。考虑到股票市场中存在的不确定性，世界经济的动荡以及利率处于历史最低水平，目前将房地产资产的参与列为最佳选择。

最后，我们的想法是，我们的钱对我们有用，并且在通货膨胀和这些投资的内部收益率的竞赛中，在它们竞争的过程中，维持了对我们有利的平衡。为什么考虑通货膨胀如此重要？因为当它向上显现时，如果我们不谨慎地使该资本投入使用以使其在一定时期内的价值大于通货膨胀的价值，我们的购买力就会下降。

PE：如果您在年初有1000个货币单位（MU）并处于缓冲状态，并且该参考年的通货膨胀率为8％，则意味着在年初该费用为1000 MU，一年将花费1080 MU，因此我们存放在床垫中的1000 MU将不再足以让我们购买与年初相同的商品和服务；这意味着这笔钱很贫乏，被“吞噬”了8％，因为现在，到年底，这笔钱仅值（1000-80 = 920）920 MU

就商业业务而言（这是我们大多数瓦哈卡州同胞的主要活动），该附加值应在年底在有关公司的资产负债表中的“利润”中反映出来，但前提是这种交易已经对其进行了正确和有效的管理，但如果没有进行有效管理，则可能会宣布损失，结果，初期投资的资本将按比例减少，也就是说，现在的损失比开始时的损失还少。根据该商业机构的资产负债表，如果从年初开始以10,000 MU开始到以8,000 MU结束，那么这意味着在其经营管理中损失了2,000 MU。努力工作，如果最终他们也失去工作，谁会发现这是一项吸引人的投资，时间和金钱？

明智的投资必须为我们提供：安全性，强度，耐用性，获利能力和可塑性，因为它们是成功投资者最追求的要素。假设房地产投资，固定收益（政府债券），可变收益（股票）或企业自身资产投资之间的差异必须由以下条件决定：投资期限（3年至5年以上）），风险，现金可用性和业绩。

那么如果我们要投资房地产，我们如何才能做出正确的决定？土地，房屋，商业场所，仓库或建筑物是一项好投资，就像所有工具一样，当它们属于多元化投资组合的一部分，并且投资者的概况与投资房地产的含义相符时，则是一项好投资。我们必须了解，并非每个人都能以可观的金额进行这种性质的投资，因此开始生产活动的年轻人通常依靠抵押贷款来获得其平均价值超过500,000 MU的首套房，甚至更多。随着时间的流逝，它们有可能产生盈余，这些储蓄成为可行时，像我提到的那样考虑投资。

好的房地产投资是针对合并区域中已经拥有所有服务并可以进入城市主要道路的房地产的投资，另一种选择是对周边地区进行评估，根据计划这些动态区域的附加值使其价格合理，从而使市政城市发展受益。

如果我们投资作为固定收益一部分的债券，它可以使我们获得即时的流动性，它们的风险低，收益率取决于特定时期的利率；与其他投资相比，它们没有很高的回报。

如果我们决定投资墨西哥股票市场（可变收入），则意味着更大的风险，因为其价值取决于在购买股票时所投资的公司的经济状况以及其内在和外在环境。

房地产资产的投资通常是长期的（5年或以上），因为它们的平均评估期为5年，其缺点是缺乏立即的流动性，因此抵押贷款（有担保的贷款） 15年期抵押贷款）是为这些房地产投资提供资金的好工具，因为它们可以为项目提供资金而无须注资。

现在，对于房地产投资以及其他投资选择，我们可以从各种角度及其行为进行分析：金额为2'000,000 MU；期限为5年，均在2005年1月1日至2010年12月31日的同一时期内。（必须考虑该时期的购买力，即整数为2,513,000 MU）。

由授权的金融中介机构运营的固定收益基金，每月可用，在期末将达到2'848,000 MU。即使在2008年最糟糕的时刻，也要保持稳定的增长，而且波动性很小。 2´513,000 = 335,000），我们将获得335,000 MU的实际利润

由墨西哥股市授权的金融中介机构运营的股票基金，可用时间为72小时，期末为2'400,000 MUs墨西哥股市对于那些具有以下特点的人而言将是一个极好的长期选择承受短期波动，不需要投资资金即可实现短期目标。如果我们扣除通货膨胀（2'400,000-2'513,000 = -113,000），在这种情况下，我们观察到实际损失为313,000 MU。

如果以资本收益（财产随着时间的推移获得的价值）增加的收益（如果在此期间以比率租出），则位于市中心的产品大厦的售价为2'708,000 MU。每月按其价值的0.6％资本化），将另外收到430,000个MU。如果我们扣除通货膨胀（2'708,000-2'513,000 = 195,000），我们将获得195,000 CU的实际利润

让我们看看我提出的其他实际示例：

A）.-购买房屋进行改建。-75平方米的房屋，在市区内停车，价值560,000 MU

改建成本为170,000 MU，在12个月内将以900,000 MU的价格售出，（该区域最近翻新过的类似房屋的平均价格），购销成本和改建成本减少，利润仍将高于一年中占23％。（900,000 / 730,000 = 1.23％），即（560,000 + 170,000）= 730,000 x 0.23 = 167,900 MU

如果用这730,000 MU（360天的钞票）购买，保证收益率可与CETES相媲美（平均年化4.65％，减去佣金和税金），则该期间的净利润将为4％（730,000 x 0.04 = 29,200），仅相当于29,200 MU

与购买任何二手物业一样，您应注意以下几点：

物业标识（确切的地址，测量和边界，可用空间和大小的规格，特殊特征，平方米，建筑年代，保护状态，项目功能，原始用途等）

它没有税收债务，费用或服务债务，可以保证法律卫生，没有影响合法财产或公共利益影响的产权负担。

卖方必须符合公证人所要求的所有契据。

如果地籍价值远低于实际的买卖价格，则必须对其进行更新，以免暴露于引起税务当局可以在5年前生效的差别税的征税意见，同样，卖方必须向相应的ISR和买方支付所有权转让（产权购置税），公证人的费用可以通过谈判由双方共同支付。

符合所有重塑要求（工作承包商的许可，执照，权利和费用）。

考虑到从出售财产中获得收入，出售所有者必须为从财产的资本收益中获得的利益缴纳相应的所得税。

B）.-购买公寓进行出租.- 75平方米的建筑物中的公寓，在市区内停车，价值600,000 MU

它将以每月4,000 MU的价格租用（3,600租金，维护和监视费为400），并且将在所示的6个月内获得收入（4,000 x 12 = 48,000），即48,000 MU，租金减税和等值维护如果3个月的总租金（48,000 x 25％）= 12,000），则除本年度6％的资本收益外，净利润将为（48,000-12,000 = 36,000）36,000 MU（600,000 x 0.06 = 36,000，即（36,000 + 36,000 = 72,000），即72,000 MU

如果将这600,000 MU投入到360天的钞票中，保证收益率可与CETES相媲美（年均4.65％，减去佣金和税金），则该期间的利润将为4％（600,000 x 0.04 = 24,000），仅相当于24,000 MU

需求最大的建筑公寓是中层公寓，其主要特点是：

那些提供至少1个停车位的部门可以报价另外500 MU，更多，并且上车更快。

关于可用空间，它必须至少有2间卧室，客厅，带集成家具的厨房，1个完整浴室，1个停车位，洗衣房和铺设露台的75平方米（盈利区域）。平均租赁时间为1-3个月。

C）.-商业物业，办公室或工业仓库。-就房屋增加值和利润而言，商业租金比房屋租金要好。但是，如果要购买带有办公室和商业用房的建筑物，则需要更高的投资（超过5,000,000 MU）。当打算在商业广场或工业仓库中收购房屋时，也会发生同样的情况。

在购物中心购买建筑物或房屋的成本更高，因为管理，安全和维护费用需要永久性资源，约占总收入的30％。让我们来看一些购买商业地产的例子：

C1）在350 M2中建造3个楼层的平均兴趣建筑物的成本，土地和1,200 M2中已建造；拥有12个可获利的80平方米的单位，每个单位的价值为12'000,000 MU，每个房地的租金为8,400 MU，如果12个单位的总收入为100,800 MU，则减去监视，维护和养护费用，对应于您总收入的30％，它们将是（100,800 x 30％= 30,240），因此从总收入中我们减去自付额如下：（100,800-30,240 = 70,560），这意味着每月70,560 MU的净收入12几个月，它将为我们带来846,720 CU的年净收入，相当于该投资的7％资本化率。

C2）134 M2。在一个中型商业广场中的房屋，其价值为1'600,000 MU，产生总收入32,000 MU，外加4,800 MU的行政管理费用，占总费用的15％，因此由于费用是分开考虑的，因此我们只将32,000 MU作为净收入。我们乘以（32,000 x 12 = 384,000），这意味着净收入为384,000 MU，等于该投资的资本化率24％。

C3）.- 200 M2的工业仓库。，在市区街道两岸的次要道路边缘，具有所有城市服务，高天花板5米，铺有地板，带有2个半卫生间和40 M2。，用于行政办公室大型闸门，允许进出装卸车的人操作。它的价值为$ 1'200,000 MU，每月产生总收入20,000 MU，其可抵扣费用为10％（20,000-2,000 = 18,000）乘以12将得出216,000 MU的结果，这意味着年收入净额为216,000 MU，相当于投资资本总额的18.0％。

购买建议：

如果您正在考虑租用商业场所的业务，建议的选择是在快速增长的城市地区的街道上或住宅区附近的小型购物中心购买场所。理想的情况是，进入购物广场，那里有足够的停车场来停放许多汽车，那里至少有一个锚点便利店，电影院，百货商店和大量潜在的客户流量，以确保其成功的生存能力。

在办公空间方面，位置也是最重要的，这不仅是为了确保方便的出入和停车设施（最好是有遮盖的），还因为人们的“身份”及其商业形象。总的来说，几乎所有服务公司都希望在其客户中留下良好的印象，这就是为什么他们需要舒适，维护良好的功能性公共空间，并且您的公司可以创建良好的面对面图像。

一个非常有趣的事实是，至少有80％的可用办公室用于出租，只有20％的办公室可以选择购买，因为对于物业的所有者而言，出租这些空间并维护其使用权更合适，更有利可图。控制和提高建筑物的生产力。

保持其价值，其形象和服务质量以使其更具吸引力也非常重要，因此，使用该物业的人（所有者和租户）必须理解实施管理和共存政策并遵守政策的必要性。维持和谐与投资的严格规定不会下降。

D）.-在私人分区中购买城市土地。-关于在私人分区中购买带有地摊和24小时保安，完全围起来的视频监控摄像头和共存规定的地段（装饰物和人行道， 8米宽的铺砌街道，林木区，内部公共照明，排水和污水处理，带家庭连接的饮用水服务，固体废物收集服务等），每M2。的成本在4,500至5,500 MU之间，准备建造；每批次单位200到300 M2。

它的短期盈利能力和产生现金流量的能力通常低于家庭或商业场所。但是，它的高附加值每年可以达到10％到15％，而最受赞赏的细分市场是靠近购物中心，公共办公室，学校，电影院，教堂，公共交通以及靠近主要道路的那些细分市场。销售时间为3到6个月。

对于住房开发商而言，有必要指出，在一个细分区域内购买这类已经城市化的地块更为方便，因为基础设施的建设期加上建设时间使投资回收期更长。（基础设施的建设时间加上获得许可证，许可证和授权的程序时间大约需要3个月）。

E）.-郊区土地。-土地价值是根据各城市的发展或增长确定的，并符合各国政府的政策和城市发展计划，这使得土地使用的可行性得以实现。住房发展，市政服务的可行性，例如：饮用水，排水和排污服务，电力，电话服务及其城市化。

许多此类土地在与城市财产相同的规则下获得增值：通过该地区的位置，基础设施和经济发展，随着时间的流逝，五年内投资回报达到最高水平，使价值翻倍。显然，不作任何改动就放弃它是不方便的，因为它会产生税收，并且您必须像在任何房屋中一样及时了解您的付款和所提供的服务，并且由于存在风险，它不应看起来像被废弃了入侵。

购买建议。

1.-批次的标识（位置，位置，确切地址，尺寸和边界，特定规格，特征等）。建议要求该地方的市政当局起草一份“撤除和标界”记录（他们引用邻居，并起草一份记录，指出谁出现了-当局和邻居-并且据说邻居是谁的）。根据土地的边界）。

2.-该契据必须由公证人批准并在该财产所属司法区的公共财产注册处进行注册，该注册处必须明确显示。优选地，埃吉多粮食署签发证明所述财产不属于埃吉多财产的证书。如果财产较大，建议在国家农业登记处验证其真实性，以验证财产的位置不包括在ejidal农场的半径范围内，并且被确认为合法私有财产（为此）他们与土地改革部长一起颁发不活动证明。

3.-在财产的公共登记处核实它没有留置权，并且它是最新的财产税，公共服务（电，水，排水，电气化，龙舌兰等）的支付。

4.-在市政当局之间进行谈判，以使土地用于住房开发的可行性，市政服务的可行性，饮用水，排水和污水处理服务，电力，电话服务及其城市化的可行性。

5.-如果物业较大且毗邻暴风雨，高速公路，铁轨或高压电力线会通过物业，或有任何地役权，请密切注意，因为它们是从您的财产“减去”数米而您不能自由处置的公共道路权利。

6.-如果您有水井，则必须提供国家水委员会颁发的水井特许权标题。

7.-最好，如果物业不规则，我建议您发送带有轮廓线的调查，并用带有测量值，边界的施工图来制定计划，并在可能的情况下，将您放置在物业上，“ Mojoneras”来划分属性。

如您所见，购买郊区土地非常复杂，尤其是在瓦哈卡州，这是因为不幸的是，市政当局常常由于无知而滥用其权力，并索要任何东西（费用，龙舌兰酒，派对等），但如果您在法律上是最新的，则给您带来的不便将会减少。

关于租赁管理的意见，您必须注意以下方面：

花时间亲自调查未来租户和担保人的道德和经济偿付能力。

请勿使用草拟错误的“男性合同”

验证证明担保人的财务偿付能力合理的文件

为将来的租金评估提供坚实的基础

规定违反或违反合同的常规处罚