介绍
由世行向发起人提供支持的资金投资的房地产投资项目有时会遇到一定程度的困难，原因是这些发起人没有必要的经济基础设施（偿付能力）使他们能够全面有效地访问这些信用。
其中一些项目，是由小型发起人进行的，与其他经过深思熟虑的大型发起人的项目相比，可以认为是小型项目。从我们的专业角度来看，我们认为这些项目非常重要，因为马德里自治社区和其他邻近自治社区中的中小型开发商开发商的数量几乎占该业务组的90％。
我们在过去几十年中经历的建筑热潮从1998年开始再次出现。对住房的需求受到鼓舞，尤其是那些最贫穷的人可以负担得起的钱的价格，他们已经可以在非常有利的条件下买房了。 。如果能够以高价获得土地，仍然可以实现更好的价格，而且这只会发生在距离首都影响较小的首都地区。
对于市场发展而言，这种明显有利的局面并没有以任何方式改变金融机构的态度，这些机构继续将其信贷支持限制在中小型开发商，或者至少继续维持非常严格的规则，对项目进行财务评估。他们介绍他们以确定项目的可行性及其盈利能力。
这样，它们不会引起过多的麻烦，并且他们当前正在分析的房地产项目仍在严格地应用我们之前提到的法规。因此，如果我们发现有一个开发房屋的好项目的开发商，但又没有衡量获得世行授予的“给开发商的”贷款的可能性，那么“这个项目”可能就很有趣了。分开并被遗忘。
本报告的目的是以简洁明了的方式介绍一些规则，这些规则可作为获得实际和有效融资的指南，以代替银行和其他类似金融实体传统上执行的规则。
如本报告标题所示，该融资最好来自私人投资者，建议其进行一定的投资，并提供以下担保。
定义房地产投资的参数。
房地产项目的经济变量具有三个基本参数：
付款很多。
工作的实现在
整个开发过程中，通过出售待建单元产生的现金流量。
可以理解站点的付款（或其出资），开发人员必须支付该费用才能启动建设项目。定义了投资的支付方式后，此参数将减少为一个数字，其中将包括其他概念，例如：技术费，执照和市政税，公证人，注册等。
第二点表示开发商在工作过程中必须以成本价进行的固定投资。从挖掘，到各个阶段，再到细节的完成和工作的完成，都是开发商必须支付的款项，尽管按一定的频率，这笔投资的付款不是单一的，而是一组其中，包括分期付款给建造商的款项，求职信等，即在投资持续时间内，对投资的支付。
“现金流”产生两个相反符号的电流：
当前的收款
和当前的付款。
收款对应于构成促销的房地产单位的销售收入：根据客户的交付，在执行工作期间到期的票据等。在付款中，应视为普通和非常。
普通的是与建筑商或开发商同时是建筑商而获得的承诺，而不同的类似合同则介入了先前已通过合同约定付款的项目中的工作。
非凡的是那些在项目执行过程中可能发生的，例如过渡贷款，用于暂时缺乏流动性的情况。
如果您有永久的现金流量来进行工作，则促销者的优势。
当我们在定义房地产投资的参数之前提到时，我们已经通过现金流量定义了投资回报：收款和付款-收入和成本。
我们认为已建立了现金流量（收款和付款）和收益（收入减去成本）之间存在的概念差异。良好的永久管理控制将使发起人获得预期的收益。
显然，发起促销活动的发起人必须有足够松散的周转资金，以便他能够开展新项目并通过自负盈亏完美覆盖投资的参数，至少是与场地相关的参数以及已经详细说明的其他费用。
我们的投资者资金收集系统将使开发商能够进行房地产投资项目，并事先知道建设所需的资金已存入银行，这可以保证运营，并可以在任何时候处置这些资金。在执行的不同部分，工作需要它。
从历史上看，开发商利用从房地产单元预售产生的收入中获得的现金流量进行工作。它通常会遇到困难，因为毫无疑问，构成促销的成本通常要高于利润流，这会导致资金紧张，在大多数情况下，发起人必须“桥接贷款”，从而使成本更高或更高。运营成本。
通过我们的系统，发起人可以完整地执行项目，资金流来自先前已与他达成协议的投资资金的投资者，并为此目的开设了一个经常账户。 ，在没有我们先前提到的资金紧张的情况下进行工作。由于将有一个“计划”付款，指的是建造者执行的工作单位，因此，世行将按照合同约定的形式和时间支付所执行作品的证明。
因此，发起人可以向建设者和/或供应商指示，发行的证明或发票的付款将由银行直接支付，银行可以从中获得好处，例如即时付款的折扣，特殊奖金，无论在既是开发商又是建筑商的情况下，您获得的用于管理您自己购买的材料和/或服务的机会价格。
发起人的其他其他优点是，它不会使管理流程变得更加昂贵，因为它只会批准已提交并已经完成的工作证明或发票的付款批准，正如我们所说的那样，将由世行支付。
时间对金钱价值的影响
这项简短的分析对于研究任何房地产项目都是必不可少的，它揭示了评估投资者作为发起人或发起人的临时合作伙伴从银行存入资金的那一刻起将实现的盈利能力的最便捷方法。
由该系统资助的房地产促销活动（公寓，别墅，公寓等）在执行过程中不得超过12-18个月。这个前提使我们得出以下结论：建议进行均质化，包括在这些最大时间内支付经济投资额和商定的利息，而又不损害发起人可以尽早完成工作并行使选择权的事实。当投资者在预期之前获得其金钱和利益时，将增加该公司的年度盈利能力。
投资者的经济利益
投资者贡献的资金将由我们作为财富管理公司提供，仅且专门用于那些已分析并制定了营销计划的房地产开发项目，这些房地产开发项目必须保证存在先验潜在市场，简而言之，是根据价格，建筑质量，空间分布等进行调整的某种类型的住房，目标市场愿意接受要约并购买计划。
经验向我们表明，为了吸引在我们一直在讨论的房地产项目中进行财务合作的投资者，正是在没有通货膨胀和不确定性的情况下，以“ i”％的资金投资的投资者无动于衷地意识到自己的回报。年底或今年之前。
重要的是，您进行的投资大大超过了您的银行或储蓄银行通常在同一时期内为您提供的利息，但是具有相同的担保和偿付能力。
为了进行比较分析，利率将只不过是由资本市场确定的货币价格。
该提案对潜在投资者市场的最终目的是为我们启动的房地产项目提供流动性。投资者在寻找利益，我们将利用现有的巨大业务机会将其提供给他，该业务根据要约不断增长。该投资者参与了促销人出售房屋时获得的收益，并通过银行获得了收益，即流动资金-按成本价的房地产单位+约定的利息以及您的投资回报。
投资者在开发之初就收到了以他的名字写在私人合同中的房地产单位，固定价格是促成促销人的房屋的成本价。这第一笔投资担保就是所谓的抵押品。发起人在规定的时间（12-18个月）内以相同的方式执行购买期权，他将通过向投资者支付资本（按成本价计算的公寓价格）以及同一文件中约定的利息来行使购买期权。
同样在该文件中，作为房屋所有者的投资人授权发起人自由管理对第三方的出售，该第三方将在履行合同约定（即开发商行使购买选择权）时生效。该过程的这一阶段将对投资者没有任何成本。
由于有利于投资者的初始购销业务以现金进行，因此这笔款项将存入银行的业务担保人，该账户中存放了所有参与房地产投资项目的投资者出资的资金。届时，世界银行将通过参考第57/68号法律的文件向每位投资者签发保证金，用于购买该公寓，其中规定了发起人，即公寓谁买，挡，楼梯，地板，信件等 以及城市化或推广的名称。
从现在起，促销员如何运作？
一旦完成了增加投资者资源的阶段，并且所投入的资金等于整个工程的成本，则开发人员将作为预算的第一项支出（如果没有出资）。并以促销方的名义写上，以执行启动促销的相关法律步骤。
然后它将使用剩余的资金来执行工作，许可证，公证费用，市政许可，技术费用，营销成本等。
从此以后，与任何房地产开发一样，发起人将宣布工程开始，并将开始出售给未来的房主。这些将在发起人设定的PVP上购买，并且，如果他们希望购买一定的房屋，合同可能尚未扩展到他们，这很明显，但是它们必须进行经济储备并开始进入同一家银行，但金额与规定的不同。销售条件（通过储蓄帐户）。
这些买家必须在工作期间输入这些金额，直到交付钥匙为止。银行将同时研究抵押贷款的授予，以完成发起人将收取的最终总价。
一旦所有资产全部完成工程并完成了这些最终操作并产生了流动性，发起人将执行购买期权，向投资者支付已商定的金额（资本+利息），然后以最终买方的名义写上。启动器的好处在于执行两个操作时会产生差异。
担保业务的银行将获得什么作为交换？
您将获得对您将正确管理的负债的间接补偿，以便顺利完成工作。办公室的盈利能力将大大提高，因为它将拥有资产帐户（开发商，建筑商和其他人）和负债（由投资者存放的资金）。
它将成为您行动领域中最有见识的实体，以出售其所有金融产品：
首先，抵押贷款与促销，未来所有者的储蓄账户等有关。以及系统中涉及的人员和/或实体，例如：
- 投资者将信任导致其储蓄或投资产生更大收益的实体，远高于资本市场的平均水平。它使他可以绝对放心地进行工作，并为他的投资者提供了保证。他们将能够加快收款速度，因为他们将在同一家银行办公室开设一个帐户，以便将资金转移给他们。办公室主任将了解这些公司的发展，并能够向他们建议其他银行业务。他们已经购买了自己的房屋以及他们先前从开发商那里获得的有关其个人或家庭单位数据的信息，这有助于为购买房屋提供抵押贷款。以后，他们将成为该实体的其他类型关系的客户，例如直接支付工资，收据，退休金计划，消费者信贷，家庭保险等。
