演讲的目的是研究在现实中，如法律所规定的那样，在世界范围内，尤其是在哥伦比亚实施的住房补贴政策是否真正得以实现。
演示将以关于房屋的简短介绍开始。
基金组织有关住房补贴的政策将在稍后介绍。
接下来，将以一些国家（尤其是哥伦比亚）和AFC系统（促进建筑节约）的简要介绍宣布VIS（社会利益房屋）政策。
在结束演讲之前，将给出有关该主题的相关结论和建议。
- 介绍
在一定程度上，住房是社会和经济发展的决定性因素，它可以减少贫困和苦难，复兴经济并创造就业机会。（国家计划部门，没有年份）。
住房是大多数人一生中都渴望获得的最昂贵的资产，因此，融资必须保证按家庭收入长期调整的分期还款，并需要一个有利的融资体系，可靠且可持续。（Arango，第241页，2001年）。
世界范围内住房普及率低，导致基金组织制定了改善住房政策，尤其是住房补贴政策的战略，例如：土地使用权的正规化，国有住房的私有化，税收所有权，授权以正价和市场利率的私营部门贷款，扩大止赎法，引入改进的贷款工具，建立透明的补贴，集中于穷人，对人的补贴和不提供补贴住房，补贴审查，最需要住房的建设。 （1994年5月，第46页）。
自推出以来，哥伦比亚新的社会公益性住房政策已具有越来越大的意义。但是，迄今为止，它在减少住房赤字方面尚未发挥重要作用，因为用于住房补贴的公共资源不足严重影响了这一结果。
社会住房的主要提供者是私人建筑公司，家庭补偿基金和受欢迎的住房组织。这些投标人的规模各不相同，但在确定新房的市场价格时提供了竞争的环境。（2000年举行，Held）
在哥伦比亚，补贴AFC（促进建筑节能）诞生了，这对获得住房贷款的人是一项税收优惠。这样，他们就可以从源头上减少最高30％的预提税，因为其收入的一部分被认为不构成收入。可以在给房子首期付款的五年之前获得奖励。（Cambio.com杂志，2001年）。
- 历史
在1940年代中期，国家将住房视为公共利益问题，包括其政策范围内的社会住房。国家支付其制定的住房计划的部分成本，作为对要约的补贴或“隐性”补贴，以达到最弱势群体的目的。已经采用补贴的房屋以不同的信贷方式授予了本地化的人群，并获得了20年的信贷和固定的配额，由于货币贬值的过程，最终给予了大量的额外补贴。 （Arango，第241页，2001年）。
在1973年至1988年期间，政府开始寻找刺激私营建筑部门发展的方法。基本上，该政策的定义是使该部门更直接地参与其中，以便为其私有建筑活动提供自己的融资系统。在这里创建UPAC。这是作为长期储蓄和信贷系统创建的，该系统促进了社会储蓄，并有动机鼓励储蓄的钱将保持其价值，这要归功于通货膨胀指数加小利率。 （Arango，第242-243页，2001年）。
从1989年开始，制定了加强住房市场（管理，生产，销售）的政策，为此，公共权力应作为简单的促进者。1991年，第03号法律设立了需求补贴，以使住房变得可及。还建立了国家社会利益住房制度，并改革了领土信贷研究所。（Arango，第244页，2001年）。
在最近几十年中，哥伦比亚提出的住房政策实际上是住房融资政策。该领域的立法是支持社会住房运作的财政政策不幸调整的连续不断。（Arango，第227页，2001年）。
由于这项政策，经过长时间的调整最终导致该系统无法工作，UPAC系统崩溃了，这使成千上万的中产阶级家庭陷入了死胡同的局面，他们被迫不愿交房。能够继续履行您的信用义务。（Arango，第227页，2001年）。
- IMF职位
“住房部门在国家的福祉中比通常归因于其更为重要，因为它不仅直接影响人民的福祉，而且还影响其他经济部门的运作。鉴于世界各地的经验，已启动了一项新的政策方案，该方案为住房部门制定了战略，使经济力量有更大的可能性和更多的行动自由”。（1994年5月，第44页）。
基金组织提出以下战略：
表格1。
基金组织对有利的住房市场的建议。
| 仪器 | 策略 |
| 产权发展 | 土地使用权的正规化，国有房屋的私有化，财产税。 |
| 发展抵押融资 | 授权以正利率和市场利率的私营部门贷款，执行止赎法，引入增强型贷款。 |
| 补贴合理化 | 创造透明的补贴，集中于穷人，补贴人（而不是房屋），审查补贴。 |
| 基础架构创建 | 土地利用协调，成本回收，
需求的供应充足，贫民窟的基础设施得到改善 |
| 土地使用和房屋开发的规定 | 简化复杂的法规，消除价格扭曲和人为短缺。 |
| 制定机构政策框架 | 平衡公共部门和私营部门的职能，创建一个论坛来管理整个住房部门，制定扶持性战略，监督该部门的绩效。 |
资料来源：5月，斯蒂芬。住房政策的结构性变化。金融与发展。1994. P. 46。
高效而充足的住房部门可以带来巨大的好处。但是，如果这种情况不发生，那么遭受住房市场崩溃最严重后果的人就是穷人。
在许多情况下，主要的输家是旨在使住房政策受益的群体。（1994年5月，第46页）。
例如，低收入国家经常需要强调对基础设施的投资，建筑业的竞争以及产权。
在负债沉重的中等收入国家，关键优先事项是改革财政和金融政策，特别是改善住房金融机构，减少向住房部门的预算转移以及扩大住房和金融机构的预算。基础设施发展。在其他中等收入国家，改革土地使用和建筑法规以及增加抵押融资机会是关键问题。（1994年5月，第46页）。
这种新方法旨在支持政府战略，包括调整贷款，投资和技术援助业务。对于低收入国家，这些投资通常涉及贫民窟的改善和城市基础设施系统的恢复。（1994年5月，第46页）。
- 住房补贴
- VIS补助金
新的社会住房政策诉诸于对住房需求的补贴，以便为户主和低收入者提供购买力。这些补贴使受益人可以在市场上选择住房，但要遵守某些标准，价格和可用性。（Held，2000，）。
例如，在智利，基于需求补贴的新的以市场为导向的社会住房政策为各个参与者建立了清晰，透明和稳定的规则，并获得了户主和有收入者的合法性和认可。申请住房补贴。后者建立了一个透明，客观的分数累积系统，该系统权衡了先前储蓄要求的实现情况以及家庭的人口和社会经济特征。
住房和城市规划部通过其住房和城市发展服务部（SERVIU）担任了社会住房标准的监管者和监督者，担任了国家和地区一级住房补贴程序的管理者，提供者为低收入家庭和人们提供渐进式和基本住房的“附属机构”，并为他们提供信贷。该部还扩大了对社会住房抵押贷款的担保，以激励私人银行进入这一市场领域。 （Held，2000，）。
对于智利而言，基于需求补贴的住房准入制度已成功促进了建筑和可负担住房的获得，并推动了这些住房的个人和家庭储蓄的显着增长。这导致住房赤字的大幅度减少，甚至允许量化的住房赤字在15年左右结束。（Held，2000，）。
在某些中欧和东欧国家，降低租金成本已成为一项重要且有效的解决方案，作为增加房屋所有权比例的补贴；这是由于难以获得自己的房屋。然后，他们实施了利率非常低的信贷制度，以便利购房。（Pichler-Milanovich，1999）。
在美国，通过政府工作或社会援助，您可以获得更好的补贴或较低的住房补贴利率，从而降低了住房收入。这使得购房更具激励作用。另外，可以确定补贴的规模。（Wallison，2000年）。
在乌拉圭，到1993年下半年为止，已经实施了一项以提供补贴（重点放在最贫穷的家庭）和事先的储蓄要求为基础的住房政策。要获得补贴，家庭必须在申请人的国家注册局中注册，并根据他们渴望获得的补贴水平以及在先前确定的某个日期之前确定最低限度的先前储蓄。（Szalachman，2000，）。
En Bolivia, en cambio, no existe un sistema de subsidios habitacionales, ni requisitos de ahorro previo para viviendas de tipo social, y el país ha adolecido tradicionalmente de falta de mecanismos de financiamiento para este tipo de viviendas. (Szalachman, 2000,).
En Colombia se crea la figura del subsidio de demanda, con el objeto de hacer accesible la vivienda producida a los estratos de menores ingresos. Al beneficio del subsidio tiene derecho toda familia que se localice por debajo de un cierto nivel de ingreso (menos de 2 salarios mínimos), que se establece como límite inferior del mercado solvente de aspirantes a la adquisición de vivienda, y quien cumpla además con una serie de requisitos de elegibilidad previamente establecidos. (Arango, p. 244, 2001).
Según el artículo 51 de la constitución política de Colombia: “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda”. (Art. 51) (Asamblea Nacional Constituyente, p. 7, 1991).
Acorde con la modernización y apertura de la economía, aquellas funciones que el sector privado podría ejecutar más eficientemente, como otorgar créditos y construir viviendas, dejaron de ser actividades de las entidades del Estado, pasando a manos de las entidades privadas y de las cajas de compensación familiar y de organizaciones populares de vivienda. Para ayudar a las familias más pobres, se instauró el subsidio de vivienda directo a las familias demandantes y beneficiarias finales de la vivienda y se eliminó el subsidio al crédito. (Departamento Nacional de Planeación, Sin año,).
La construcción de viviendas ha ganado importancia en los programas de vivienda social. Mientras el INURBE destinó el 63% y el 21% de sus recursos a programas de lotes y a viviendas usadas en 1991-93 respectivamente, casi el 80% del monto de sus subsidios se canalizó hacia viviendas nuevas y el mejoramiento de viviendas existentes en 1994-97.
Los precios de las viviendas sociales se han situado en un rango equivalente a US$ 5.200 y US$ 17.900 dólares, y donde este último es el precio tope de viviendas a las cuales pueden aplicarse subsidios habitacionales.
Los subsidios a la vivienda del INURBE en programas de la red de solidaridad social para las familias más pobres, se han localizado en un rango equivalente a U$ 1.950 y US$ 3.250 dólares. Ante la evidencia de que eran insuficientes, se introdujeron programas de recuperación del entorno residencial y de mejoramiento de viviendas para los hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos en 1994. (Held, 2000,).
Los hogares que no han sido beneficiarios de ningún programa de vivienda social, y cuyos ingresos no superan los cuatro salarios mínimos legales, pueden postular a un subsidio habitacional. Las postulaciones a subsidios para vivienda pueden ser individuales o colectivas, y estas últimas pueden a su vez ser dirigidas o asociativas.
Los hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos han estado sujetos a postulación colectiva y sólo a subsidios habitacionales del INURBE. (Held, 2000,).
Los topes máximos para los subsidios habitacionales del INURBE dependen del tamaño de la ciudad donde se realiza el proyecto y del tipo de programa de vivienda. En ciudades de más de 500.000 habitantes los subsidios habitacionales han alcanzado el equivalente de US$ 3.250 dólares para la adquisición y construcción de vivienda, hasta US$ 1.950 para el mejoramiento de viviendas existentes, y hasta US$ 2.270 para la adquisición de lotes de terreno. (Held, 2000,).
El INURBE y las cajas de compensación familiar han calificado a los postulantes a subsidio recurriendo a un sistema de puntaje. El proceso de calificación ha otorgado prioridad a las mujeres jefes de hogar, a las familias en zonas de alto riesgo y a las víctimas de desastres. Al mismo tiempo, se han tenido en cuenta el número de personas dependientes por hogar, el aporte de cuota inicial de los postulantes, la existencia de compromiso de compraventa, y la vinculación de los postulantes con organizaciones populares de vivienda.
Las normas indican que las solicitudes de subsidio habitacional se deben atender en orden secuencial de acuerdo con los puntajes acumulados por los postulantes y las prioridades mencionadas, en la medida que el INURBE y las cajas de compensación familiar dispongan de recursos. (Held, 2000,).
Los subsidios asignados a vivienda tienen una vigencia de 18 meses. Se estima que del monto total de subsidios asignados se ha desembolsado en años recientes un 75%. Los importantes montos que no se han desembolsado parecen originarse principalmente en demoras en la ejecución de proyectos. El elevado costo y la dificultad para acceder a créditos hipotecarios contribuyó a retardar el desembolso de los subsidios en 1997-98. (Held, 2000,).
En cuanto a la focalización de los subsidios el INURBE ha concentrado el 73% del monto de sus subsidios habitacionales en familias con ingresos de hasta dos salarios mínimos legales. Por su parte, las cajas de compensación familiar han destinado el 42% del monto de sus subsidios a hogares con esos ingresos, y el 58% de ese monto a hogares con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos legales.
El subsidio promedio del INURBE se ha situado en el equivalente de US$ 1.560 dólares, sin que existan grandes diferencias por tipo de solución habitacional. Ello ha determinado proporciones de subsidio inversamente proporcionales al precio de esas soluciones. En los mejoramientos de vivienda esa proporción ha llegado al 90–95%; en la construcción de viviendas para hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos legales los subsidios del INURBE han representado 20-30% del valor de la vivienda, y hasta el 40% en los programas de las cajas de compensación familiar. En los programas para hogares con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos legales, los subsidios han sido equivalentes al 10–20% del valor de las viviendas.
La progresividad que muestran los subsidios habitacionales no han garantizado la focalización de los programas dirigidos a las familias con ingresos entre dos y cuatros salarios mínimos. La evidencia disponible indica que en alguna medida los subsidios de esos programas han sido redundantes considerando la apreciable demanda por viviendas sociales que se ejerce sin subsidios. Sólo alrededor de un 40% de los créditos otorgados por el sistema financiero para viviendas sociales se habría destinado a financiar viviendas de familias beneficiarias de subsidio. Por otra parte, se ha estimado que los hogares con ingresos de tres o más salarios mínimos podrían adquirir viviendas sin subsidio, lo cual también justificaría reducir el tope de precio de las viviendas sociales (Held, 2000,).
Lamentablemente esta política del subsidio no ha dado los frutos que se esperaban. Aunque ha sido un factor dinamizador en la producción de vivienda nueva, en su aplicación éste ha tenido muchos problemas: los recursos que se han destinado para respaldarlo han estado siempre muy por debajo de las demandas consolidadas en proyectos y calificadas como elegibles, los recursos no se han concentrado como se pretendía en los grupos más pobres de la población, no se han distribuido equitativamente los beneficios del subsidio en las distintas regiones como se pretendía, y por último, se ha caído en el viejo vicio de que cada gobierno da su propia interpretación del subsidio, modificando su aplicación y operación, con lo cual se ha ido restando gradualmente confiabilidad y eficacia. (Arango, p. 244 – 246, 2001).
Es claro que deben incrementar los recursos para subsidios. El esfuerzo fiscal es insuficiente tanto para resolver el problema habitacional como para que el programa de vivienda subsidiada tenga impacto económico. (CAMACOL, 2001,)
Otro de los problemas que presenta Colombia y que ha tenido una fuerte incidencia en el déficit cualitativo, se refiere a la escasez de tierras urbanizables y que se ha traducido en elevados precios de los terrenos. Como consecuencia de lo anterior, ha proliferado la construcción de barrios ilegales en zonas de alto riesgo, con graves deficiencias urbanísticas y de servicios. Las familias que habitan este tipo de viviendas están prácticamente marginadas de los subsidios de gobierno y del crédito de las entidades financieras.
Para resolver estos problemas, a partir de 1994 se diseñó una nueva estrategia dirigida a la población de menores ingresos, ofreciendo programas de mejoramiento de vivienda y entorno y una política de tierras para impedir que la valorización de los terrenos excluya del mercado, por la vía de alzas de precios, a la población más pobre. Como resultado se redujo tanto el déficit cuantitativo, que pasó de 1,1 millones de unidades en 1993 a 0,85 millones en 1997, como el déficit cualitativo (de 3,3 millones en 1993 a 2,9 millones en 1997).
Sin embargo, el bajo el nivel de ingresos y la fuerte vinculación a trabajos informales dificultan a los hogares de menores ingresos generar los ahorros suficientes para financiar la cuota inicial de su vivienda, acceder al crédito y atender el servicio de la deuda. En consecuencia, de acuerdo con estudios recientes, pareciera que para los programas de adquisición de vivienda, el monto de los subsidios sigue siendo bajo para las familias con ingresos inferiores a dos salarios mínimos. Esto involucra la necesidad de incrementar el valor unitario de los subsidios, lo que a su vez implicaría reducir la cobertura para los menos pobres. (Szalachman, 1999,).
Aunque el gobierno ha tenido toda la intención de enfocar la política de vivienda hacia los pobres, son más los trámites que deben hacer las personas de los estratos bajos que las personas de los estratos altos, lo que hace que el sistema de adjudicación de subsidios sea lento, se desaprovechen dichos subsidios o que simplemente dejen a la mitad el trámite. Además se cuestiona la trasparencia de los subsidios. (Ver tabla 1).
- Sistema AFC
El AFC es un beneficio tributario para las personas que adquieran un crédito de vivienda. De esta forma, podrán reducir su retención en la fuente hasta en un 30%, al ser considerado parte de su ingreso como no constitutivo de renta. El incentivo se puede obtener antes de cinco años de haber dado la cuota inicial para la vivienda.
En el caso de las cuentas AFC las condiciones para acceder a este beneficio tributario es que los dineros se guarden en estas cuentas durante cinco años o que se retiren con destino a pagos de vivienda, ya sea para la cuota inicial o para las cuotas periódicas. En el caso de los Fondos de Pensiones Voluntarias la condición es que los recursos no sean retirados antes de cinco años. (Sin autor, 2001,).
Esta herramienta para impulsar la inversión en el sector de la vivienda de estratos medios y altos.
Podrán acceder al programa de crédito con garantía de VIS, los hogares conformados por personas independientes y no requerirán la aprobación previa del Fondo Nacional de Garantías. (Revista cambio.com, 2001,).
La mayoría de entidades especializadas en crédito hipotecario ya montaron y están ofreciendo sus productos. Con el del beneficio tributario, la banca hipotecaria en Colombia comenzó a mover sus estrategias para impulsar las llamadas Cuentas de Ahorro para Fomento de la Construcción. Las entidades especializadas en crédito de vivienda están ofreciendo el nuevo producto con lo que buscan generar una mayor demanda de vivienda de estratos más altos. (Sin autor, 2001,).
La idea del gobierno es precisamente impulsar la demanda de crédito para vivienda en los estratos 4, 5 y 6 que ha estado más quieta que la VIS. Especialistas en el tema consideran que los colombianos de estratos entre 4, 5 y 6 requerían de un incentivo mayor para moverlo a adquirir vivienda. Estamos hablando de personas con ingresos brutos entre 3.700.000 pesos y 6.000.000, según las cuentas del Icav. (Sin autor, 2001,).
Las personas que tienen en arriendo un inmueble tienen el derecho a deducir de la base gravable el valor de los aportes a fondos de pensiones obligatorias y el fondo de solidaridad. Pero con la opción de crédito hipotecario puede además, descontar el valor ahorrado en la AFC y deducir el valor de la corrección monetaria y los intereses pagados. (Sin autor, 2001,).
Esta política, como tal es buena, lo que no se entiende es por que se le dan más facilidades a las personas de estratos altos en cuanto a reducciones de intereses e impuestos, cuando el FMI propone que debe haber concentración en los pobres y tasas de interés positivas y de mercado en cuanto a desarrollo de financiación hipotecaria (ver tabla 1).
CONCLUSIONES
- El no tener un sistema de financiación propicio (visto desde la verdadera capacidad de endeudamiento para adquisición de vivienda por parte de los grupos pobres) ha traído como consecuencia un bajo impacto en las políticas de subsidios Colombia.El balance de los últimos años muestra que la política de vivienda estuvo concentrada en la administración y distribución de los subsidios, quedando en segundo plano otros aspectos relevantes tanto para lograr la producción de viviendas de bajo costo, como para permitir el acceso de las familias más pobres a ella.Los programas de financiación y subsidios de vivienda muchas veces no son efectivos por la manera desigual e injusta como se reparten los subsidios.La creación de una pesada carga fiscal para apoyar la vivienda no es buena para el sector (de la vivienda) ni para la integridad fiscal.No se puede hablar realmente de VIS cuando los créditos que existen para adquirir vivienda no están al alcance de la población que lo necesita; y si no es así; ¿Quién le presta a una persona sin recursos?.El pobre tiene más complicado el camino para llegar a tener la oportunidad de conseguir un subsidio para vivienda por los requisitos que tiene que cumplir, sobre todo los salariales; mientras que a la población pudiente hasta le dan exenciones tributarias por tomar un subsidio AFC.Ha sido poca la oferta de soluciones habitacionales viables para los grupos más pobres, quienes a parte de limitantes estructurales de ingresos, presentan otro tipo de problemas que el sector financiero no puede resolver.
RECOMENDACIONES
Se debe tener en real cuenta la capacidad de la población para sufragar el costo de su vivienda.
- De no introducirse cambios sustanciales en la política de vivienda, esta continuará siendo inaccesible para el grueso de la población.Incrementar el monto de los recursos fiscales para subsidios a VIS.Distribuir los recursos de tal manera que la suma de subsidios otorgados por el INURBE y Cajas de Compensación sean equilibrados con la población de cada región.Usar los predios del estado en proyectos de vivienda para solucionar la escasez de tierra: Entregar predios de propiedad del estado como aporte a proyectos manejados a través de esquemas de fiducia, que luego se pueden entregar al comprador como parte del subsidio.
BIBLIOGRAFÍA
- ARANGO Gilberto. La vivienda en Colombia en el cambio de siglo. En: BRAND, Peter. Trayectorias urbanas en la modernización del Estado en Colombia. 2001. P. 227 –263.CAMACOL (2001). Problemas y propuesta de soluciones a la coyuntura del sector de la construcción con énfasis en la vivienda.Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de Colombia. Librería Antorcha. 1991. 58 P.Departamento Nacional de Planeación (Sin año). Política de vivienda.HELD, Günther (2000). Políticas de vivienda de interés social orientadas al mercado: experiencias recientes con subsidios de demanda en Chile, Costa Rica y Colombia.MAYO, Stephen. Cambios estructurales en la política de vivienda. Finanzas y desarrollo. P. 44 – 47.PICHLER-MILANOVICH, Natasha (1999). Housing privatisation in central and eastern Europe: from policy to practice. http://www.google.com/search?q=cache:hzQxAzjCx6E:vm.ias.unu.edu/papers/milanovich.pdf+%22habitat%22+%22imf%22+housing%22+%22real+state%22+subsidy%22&hl=es. (8 Nov. 2001).Sin Autor (2001). Beneficios tributarios el «gancho»: banca hipotecaria estrena las cuentas AFC. SZALACHMAN, Raquel (2000). Perfil de déficit y políticas de vivienda de interés social: Situación de algunos países de la región en los noventa.SZALACHMAN, Raquel (1999). Un perfil de déficit de vivienda en Colombia, 1994.Revista cambio.com (2001). No hay quinto malo.WALLISON, Peter (2000). Statement of Peter J. Wallison resident fellow, american enterprise institute on H.R. 3703 For Roundtable Discussion on H.R. 3703 subcommittee on capital markets house banking committee.
LECTURAS RECOMENDADAS
- 玛丽亚·路易莎（CHI）CHIAPPE DE VILLA（1999）。九十年代哥伦比亚的社会利益住房政策。拉斐尔·鲁埃达·贝多亚（RUEDA BEDOYA）。过去十年中哥伦比亚的社会住房政策：获得体面住房和获得使用权的权利。在：90年代的社会政策与经济，社会，文化权利：平衡与观点。1999年，桑塔菲·德波哥大。麦德林（CEHAP），1999年。第15页。
